共有产权能否保障住房

李华芳

据悉中国已开始起草《住房保障法》，草稿对经济适用房的产权问题作出规定：将由出资的地方政府和保障对象共同拥有经济适用住房产权，出资比例主要根据土地使用和建筑及安装费用比例确定。

虽然名言政府与住户共同有用经济适用房的产权，但草稿目前还没有全文公开，因而无法探知出资比例规定的细节。不过如果按照“根据土地使用和建筑及安装费用的比例”来确定，政府毫无疑问将占据大头。这是因为一来政府拥有土地，二来负责建设，尽管建设经济适用房可能通过市场化的方式进行，也并不影响政府在其中的主导作用。

值得指出的是，经济适用房并不是唯一形式的保障性住房，针对不同层次和不同地区的需要住房保障的人群的具体情况，政府的政策选项包括社会救济、廉租房、限价房、经济适用房等，而在此之外的人群就进入房地产市场，购买商品房以解决居者有其屋的梦想。

之所以要“居者有其屋”，则是为了“有恒产者有恒心”，从而实现社会的稳定和发展。不过经济发展的历史表明，实现社会之稳定和发展并不需要人人拥有房产，中国庞大的人口也表明每户拥有房产是一个不可能完成的任务。政府通过保障性住房以解决低收入群体的住房需求，同样可以达到社会之稳定与发展的目标。香港和台湾的确的经验均已表明了这一点。

但这并不是说共有产权可以解决目前中国的保障性住房问题。实际上，保障性住房尽管多靠政府提供，但其供给的来源和方式却是多种多样的。因为中国如此之大，各地情况不大东西差异极大，所以中国的住房政策不能搞一刀切，应该让各地方政府有自由去选择适应地方发展的保障性住房政策。

当然在划定谁值得保障方面，尽管遵循让各地方政府有选择标准的权力，但统一的原则应该是针对收入而非住房面积等其他标准。这就是说，保障性住房的供应对象应该是那些居住困难同时收入较低的人群，而不是收入很高但居住面积不达标的人群，因为高收入人群可以负担商品房而无需政府保障。同时如果收入较低但居住条件很好，这可能是住户的隐性经济条件不差，只是做了错误的选择，大可以通过房屋置换和交易而获得收入的增加。

而一旦涉及交易，必然需要一个明晰的产权，以便实现占有使用交换收益等一系列权利。保障性住房的共有产权则不一定能达到这个效果。如果5年后经济适用房上市转让，其收益是否根据原先住户与政府协定的出资比例进行分配，又或者是政府由于经济适用房在5年后升值而重新改变规则。这都很难通过共有产权的方式加以解决。而目前出现超出经济适用房标准的投机者购买经济适用房牟利，并不是因为其产权不清，而是因为考核标准失效所致。共有产权同样难以解决这一标准判定难题。

上面已经提到各地的情况不一，共有产权或许可以成为一个可能的政策选项，但《住房保障法》却是面向全国的法律，或不宜作出这一规定。经济适用房的供给政府可以市场采购，其交换也一样可以遵照市场化的规则。就实现经济适用房的有效配置而言，共有产权将会增加而不是减少交易费用。所以，继续明晰经济适用房的产权才是出路所在。